Projekt Spillmatte – bezahlbarer Wohnraum

Ansicht der geplanten Wohnüberbauung

Ausgangslage
Dank der schönen Wohnlage am Sempachersee und dementsprechend grosser Nachfrage nach Bauland beschäftigt sich die Gemeinde Eich bei jeder Revision der Ortsplanung mit der Frage nach bezahlbarem Wohnraum. Im Rahmen der letzten Ortsplanungsrevision kam der Vorschlag zur Prüfung, das Gebiet des Autobahntunnels zu überbauen. Dies gestützt auf das neue Raumplanungsgesetz mit der Zielsetzung der inneren Verdichtung sowie mangels Alternativen.

Im Hinblick auf die Umzonung wurde mit der Schweiz. Eidgenossenschaft, vertreten durch das Bundesamt für Strassen (ASTRA), am 17. November 2016 eine Erklärung unterzeichnet. Sie beinhaltet die Absicht, die Überbauung durch die Gemeinde Eich zu planen sowie unter Ausschluss von Spekulation und ohne Gewinn im Sinne der gemeindlichen Vergabe-Richtlinien zu veräussern. Die Richtlinien wurden von der Gemeindeversammlung im Jahre 1991 im Zusammenhang mit dem damaligen Projekt «Halde» erlassen.

Umzonung
An der Gemeindeversammlung vom 1. Dezember 2016 wurde eine Fläche von 3‘395 m2 umgezont und gestützt auf eine Einsprache festgelegt, dass der höchste Punkt der Dachkonstruktion maximal 5.00 Meter über das jeweilige Niveau der Buchmattstrasse hinausragen darf, wobei 545 Meter über Meer nicht überschritten werden dürfen.

Projektwettbewerb
In einem Wettbewerb hat eine unabhängige Fachjury vier Planungs-Entwürfe anonym bewertet und die Idee des Büros dolmus Architekten GmbH, Luzern, zum besten Projekt gewählt. Der Vorschlag überzeugt durch eine konsequente Baustruktur, durch gute Grundrisse und eine hohe Wirtschaftlichkeit. Aufgrund der Anzahl Wohnungen (18 Einheiten) ist das erklärte Ziel, Wohnungen unter einer Million Franken anbieten zu können, realistisch.

Rechtliche Grundlagen
Abklärungen haben ergeben, dass das Vorhaben, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, im weitesten Sinne im öffentlichen Interesse steht. Der Gemeinderat sieht vor, das Bauprojekt durch die Gemeinde zu realisieren und die Wohnungen direkt an die Berechtigten zu verkaufen oder im Einzelfall zu vermieten (Miete/Kauf). Damit können auch die Auflagen (Vor- und Rückkaufsrecht zu Gunsten der Gemeinde) in den einzelnen Kaufverträgen vereinbart werden. Aufgrund der Höhe der Beträge unterliegen der Landerwerb und der Baukredit gestützt auf die Bestimmungen der Gemeindeordnung einer Urnenabstimmung.

Gestaltungsplan
Das Siegerprojekt wurde durch das Büro dolmus Architekten GmbH, Luzern, weiterentwickelt. Im Bau- und Zonenreglement wurde die Fläche der Wohnzone E zugewiesen und bestimmt, dass der Gemeinderat die Überbauungsziffer, die Gebäudelänge, die talseitige Fassadenhöhe und die Gesamthöhe im Gestaltungsplan festlegt. Im Lärmschutz-Nachweis wird festgehalten, dass mit der geplanten Lärmschutzmassnahme (Verlängerung der Westfassade bis vorderkant Balkon beim Haus F) bei allen Fenstern von lärmempfindlich genutzten Räumen der massgebende Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe (ES) II eingehalten werden kann. Die Anforderungen von Umweltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung sind erfüllt.

Der Gestaltungsplan wurde vom Gemeinderat mit Datum vom 18. Oktober 2018 genehmigt.

Situationsplan mit Baukörper und Baulinie

Bauprojekt
Parallel zum Gestaltungsplan wurde das Bauprojekt erarbeitet. Der schmale langgezogene Baukörper fügt sich gut in die Parzellenform ein, umfasst drei Sechsfamilienhäuser (A/B, C/D und E/F) und ist in horizontaler wie auch in vertikaler Richtung versetzt. Das Projekt sieht gegenüber den Vorgaben im Wettbewerb um einiges grössere Nettowohnflächen vor. Drei Haupteingänge ab der Buchmattstrasse erschliessen je sechs Wohnungen. Zu beachten gilt, dass das oberste Geschoss als Erdgeschoss bezeichnet wird, da die Hauseingänge ab der Buchmattstrasse geplant sind.

Drei 3.5-Zimmer-Wohnungen im Haus F
Neun 4.5-Zimmer-Wohnungen in den Häusern B, D und E
Sechs 5.5-Zimmer-Wohnungen in den Häusern A und C

Der Gemeinderat hat die Baubewilligung an seiner Sitzung vom 22. November 2018 erteilt.

Landkauf
Damit eine realistische Bautiefe entsteht, muss das geplante Gebäude auf die Baulinie der Autobahn A2, Grundstück Nr. 677, gestellt werden können. Die Schweizerische Eidgenossenschaft, vertreten durch das Bundesamt für Strassen (ASTRA), als Verkäuferschaft, räumt zu Gunsten des neuen Grundstückes Nr. 847 auf der gesamten Länge der gemeinsamen Grenze (Baulinie) ein Grenzbaurecht für Hochbauten mit einer Höhe von maximal 545 Meter über Meer ein. Für die dem Gebäude vorgelagerten Gartenanlagen wird ein Nutzungsrecht vereinbart. Der Kaufvertrag konnte am 26. November 2018 abgeschlossen werden.

Gesamtkosten
Gestützt auf den Kaufvertrag und die Planungsgrundlagen wurde ein Kostenvoranschlag mit einer Genauigkeit von +/- 10 % der Baukosten erstellt, datiert 31. August 2018. Darin sind sämtliche Kosten des Projektwettbewerbes, des Landerwerbes, der Planung, des Baues, der Finanzierung und des Verkaufes sowie die internen Projekt- und Verwaltungskosten eingerechnet. Die Kosten setzen sich wie folgt zusammen:

BKP   Kostenart
0         Grundstück (inkl. Vertragskosten)
1         Vorbereitungsarbeiten
2         Gebäude
4         Umgebung
5         Baunebenkosten und Übergangskonten
9         Ausstattung

Gesamtkosten

Anteil in %
15.20 %
6.90 %
70.50 %
3.60 %
3.70 %
0.10 %

100.00 %

CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF

CHF

Betrag
2’729’000
1’243’000
12’656’000
639’000
665’000
8’000

17’940’000

Trotz intensiven Bemühungen konnte der Kostenvoranschlag des Bauprojektes (17.94 Mio.) gegenüber der Kostenschätzung des Vorprojektes (17.80 Mio.) nicht reduziert werden. Mehrkosten ergeben sich insbesondere durch die gegenüber den Wettbewerbsvorgaben um einiges grösseren Nettowohnflächen pro Wohnung (höhere Ausbaukosten), eine grössere Baugrube (Aushub ca. 11’000 m3) mit Hangsicherung (Rühlwand) und eine notwendige Stützmauer entlang der Buchmattstrasse. Das ASTRA verlangt eine spezielle Überwachung des Hanges während der gesamten Bauphase. Weiter sind Vorgaben des Lärmschutzes am Gebäude zu beachten und es ist eine kontrollierte Lüftung in den Wohnungen vorgesehen. Zudem war die vorgesehene Photovoltaikanlage nicht eingeplant. Die Ergebnisse der öffentlichen Ausschreibungen der grössten Arbeitsgattungen (Baumeister, etc.) bleiben abzuwarten. Den Mehrkosten stehen Mehrleistungen in Form von grosszügigen Wohn- und Nebenräumen und eine bessere Wohnqualität gegenüber.

Sonderkredit
Die Kosten des Projektwettbewerbes von CHF 124’000.00 sind in der Verwaltungsrechnung für das Jahr 2017 bewilligt und abgerechnet worden. Der Kredit von CHF 720’000.00 für die Planung wurde anlässlich der Gemeindeversammlung vom 28. Mai 2018 bewilligt. Demzufolge berechnet sich der zu bewilligende Sonderkredit wie folgt:

Gesamtkosten
Wettbewerbskosten (Kreditierung 2017)
Planungskosten (Kreditierung 2018)
Zu genehmigender Sonderkredit

CHF
CHF
CHF
CHF

17’940’000
-124’000
-720’000
17’096’000

Verkauf
Dem Zweck entsprechend sollen die 18 Wohneinheiten, die 3 Hobbyräume und die 30 Autoeinstellplätze zu den Selbstkosten der Gemeinde veräussert werden. Als Basis für die Vergabe gelten sinngemäss die von der Gemeindeversammlung am 11. Dezember 1991 beschlossenen Richtlinien, insbesondere Artikel 3.

Alle bei der Gemeinde gemeldeten Interessenten haben im Oktober 2018 eine Verkaufsdokumentation und einen allgemeinen Fragebogen erhalten, worin ihre Voraussetzungen und ihr Kaufinteresse geklärt werden. Die in der Verkaufsdokumentation aufgeführten Verkaufspreise basieren auf dem Kostenvoranschlag vom 31. August 2018 (+/- 10%) und sind provisorisch. Nachdem der Verkauf zu den Selbstkosten erfolgen soll, werden die definitiven Verkaufspreise erst vor Baubeginn festgelegt, wenn die Ergebnisse der öffentlichen Ausschreibungen der grössten Arbeitsgattungen (Baumeister, etc.) vorliegen.

Interessierte Personen aus Eich, welche die Vergabe-Richtlinien erfüllen, werden gebeten, ihre Interessenmeldung bis spätestens Ende 2018 bei der Gemeinde abzugeben.

Urnenabstimmung
Dem Sonderkredit wurde an der Urnenabstimmung vom 25. November 2018 mit 494 JA zu 244 NEIN zugestimmt.

Informationsveranstaltung
Im Hinblick auf diese Urnenabstimmung hat am Donnerstag, 8. November 2018, 20.00 Uhr, im Singsaal der Schulanlagen, eine öffentliche Informationsveranstaltung stattgefunden.

Weiteres Vorgehen
Mit der Ausführungsplanung wird nun sofort gestartet und die öffentlichen Ausschreibungen werden eingeleitet. Parallel dazu werden die Verkaufsverhandlungen anlaufen, damit bei Baustart im Sommer 2019 möglichst viele Kaufverträge abgeschlossen sind. Die Übergabe der ersten Wohnungen ist auf Spätherbst 2020 vorgesehen.

Langjähriges Bedürfnis
Der Gemeinderat ist überzeugt, mit diesem Projekt und dem geplanten Vorgehen einem langjährigen Anliegen der Bevölkerung zu entsprechen. Es stimmt mit der Zielsetzung im Leitbild der Gemeinde überein, wonach Eich mit seinem Wohnangebot bestmöglich auch die Bedürfnisse von Familien abdeckt.

Aufgrund des fortgeschrittenen Planungsstands unter Einbezug der relevanten Fachplaner, des detaillierten Kostenvoranschlages sowie des grossen Interesses an den geplanten Wohneinheiten ist das Risiko seitens der Gemeinde überschaubar. Mit der geplanten Veräusserung der Wohnungen, Hobbyräume und Einstellplätze ist das Bauprojekt für die Gemeinde insgesamt kostenneutral.